「空き家を解体する・しない」には、それぞれにメリット・デメリットがあります。
ただ、トータルで見ると、空き家を解体せず放置した方が、デメリット・リスクが大きいです。
また、時期を逃すと取り返しのつかない項目もあるので、ぜひ参考にしてくださいね。
目次
空き家を放置するとどうなるの？
メリットとデメリットがあるので、それぞれご紹介しますね。
解体せず放置するメリット
解体しないままでいるメリットとしては、「固定資産税」があります。
「家がない方が安くなるんじゃないの？」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんね。
でも実際には、更地にしてしまうと、
- 住宅用地の軽減措置がなくなり、固定資産税が最大6倍
- 都市計画税が3倍
そのため、更地にしたら早く手放すことが大切です。
また、解体せず放置するデメリットはかなり多い・大きいので、「すぐには動けないから」という場合以外は、放置はおすすめできません。
解体せず放置するデメリット
放置することによるデメリットには、下記のようなものがあります。
- 特定空き家に指定される
- 台風・害虫発生・樹木・火事などによる、近隣への被害・トラブル
- 相続から3年をすぎると、税金が激増
- 資産の価値の低下（手放すのが難しくなる）
- 解体費用が高くなる場合がある
一つずつご紹介しますね。
1：特定空き家に指定される
自治体によって
- 損壊・老朽化による危険性がある
- ネズミや害虫、ニオイが発生して、衛生上よくない状態
- 樹木や雑草が伸び放題・ゴミの散乱などで、景観を損ねている
- 不審者が出入りできるなど、周囲の生活環境に悪影響がある
特定空き家に指定されると、上の方でご紹介した「住宅用地の軽減措置」の対象外になり、固定資産税は最大6倍、都市計画税は3倍になります。
また、特定空き家に指定されると、対応しないといけません。
もし対応しないと、強制代執行（＝行政が対応を行う）される場合があります。
強制代執行されると費用は自分持ちで、しかも「自分でやればこんなに高くならなかったのに……」となりがちです。
2：台風・害虫発生・樹木・火事などによる、近隣への被害・トラブル
「台風で瓦が飛んで他の家に被害がでた」
「塀が崩れて隣の家の車に傷が……」
などが起きてしまった場合、建物の瑕疵（かし。欠点や欠陥）が認められると、所有者責任が発生します。
もし責任を問われたら、「台風は自然災害だから……」という言い訳は通じません。
3：相続から3年をすぎると、税金が激増
相続によって税金負担が大きくなるのを抑えるために、
- 相続税の取得費加算の特例
- 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
どちらもタイムリミットがあるので、早めに行動することが大切です。
不動産の扱いは時間がかかることも多く、動き始めるのが遅くて時間切れになると、無駄に高い税金を払うことになります。
相続税の取得費加算の特例
すごく簡単に説明すると、
通常：譲渡取得＝売却代金−取得費−譲渡費用
特例の場合：譲渡取得＝売却代金−取得費−譲渡費用−相続税の一部
譲渡取得に所得税が課せられます。
3年10か月以内に売却して特例の対象であれば、相続税の一部を譲渡取得から引けます。
その結果、譲渡所得が減るので、節税になります。
※取得費：不動産の取得にかかった費用（土地の購入額と、建物は減価償却費を控除した額）。相続の場合、亡くなった方が支払った形になります。
※譲渡費用：仲介手数料や印紙代、測量費など。相続した人が払います。
詳細は国税庁：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例でご確認ください。
ただし、次にご紹介する特例と併用はできず、次にご紹介する特例の方がお得です。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
平成28年度（2016年度）改正で導入された特例です。
上でご紹介した特例と似ていますが、条件が厳しい代わりに節税効果が高いです。
特例適用となる条件をすごくざっくり言うと、↓のようになります。
- 相続開始の直前に、被相続人（亡くなった方）の住居だった
- 昭和56年（1981年）5月31日以前に建てられた家屋
- マンション等の、区分所有建築物ではない
- 相続の開始直前に、被相続人以外の居住者がいなかった
- 相続してから売却するまで、事業用に使ったり、貸したりしていない
- 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売却代金が1億円以下
取り壊して土地だけを売る場合は、
- 取り壊した家屋は、相続から取り壊しまでの間、事業・貸付・居住用に使っていなかった
- 土地を、相続から取り壊しまでの間、事業・貸付・居住用に使っていなかった
詳細は国土交通省：空き家の発生を抑制するための特例措置について（PDF）でご確認ください。
ほとんどの方は3千万控除の方が大きいので、まずは3千万控除の特例を確認して、ダメだったら「相続税の取得費加算の特例」を検討しましょう。
いずれにせよ、約３年というタイムリミットがあります。
不動産の扱いは時間がかかる事も多いので、時間切れにならないよう、早めに行動しましょう。
4：資産の価値の低下（手放すのが難しくなる）
時間が経つほど建物の価値は下がり、「手放したいのに手放せない……」という状況になりがちです。
5：解体費用が高くなる場合がある
建設リサイクル法というのがあって、解体業者さんはゴミの分別をしないといけません。
損壊・自然災害などで乱れた状態になると、解体・ゴミの分別に要する時間が増え、その分費用も高くなってしまいます。
解体するメリット・デメリット
解体する場合、
- 特定空き家に指定される心配がなくなる
- 近隣に被害が出る心配がなくなる
- 解体費用が無駄に高くなるのを防げる
- 固定資産税が高くなる
- 解体費用がかかる
そのため、解体後に手放す場合は、なるべく早く動くことが大切です。
ちなみに、解体工事の費用は上昇傾向にあり、今後も高くなっていくとみられています。
じゃあ、どう行動するのが正解？
ここまでご紹介してきたように、解体しないデメリットはかなり大きいです。
また、解体するにしても、固定資産税の問題・解体費の問題があります。
そのため、「どうしても土地は手元に残したい」という事でなければ、「建物を解体せず、そのままの状態で手放す」がおすすめです。
古い家を売るのは難航しがちですが、スムーズに進める方法があります
「解体しない状態のまま売る」という選択肢を選んだ場合、
- 古い家はなかなか売れない
- 税金の都合で、3年以内に完了したい
実際、お近くの不動産屋や一括査定サービスを利用してみても、古い家は「断られる」「買い叩かれる」「なかなか話が決まらない」となりがちです。
なんで断られることが多いかというと、不動産屋によって得手・不得手があるからです。
具体的にいうと、
- 「うちは古い家は避けてるんだよね……新しい家なら得意なんだけど」
- 「うちは権利関係が複雑な案件は断ってるから」
- 「事故物件かぁ……。そういうのは扱わないことにしてるんで」
- 「再建築不可か……。うちじゃ難しいね」
また、逆にそういう案件が得意な業者もあります。
通常の一括査定サービスの場合
不動産の一括査定サービスはたくさんありますが、ほとんどの場合は、”提携している業者に一括して情報を流すだけ”です。
そのため、相性の悪い業者に当たりやすいです。
売れにくい家も得意な一括査定サービス
『不動産売却どうする？』という、売れにくい案件に特化した一括査定サービスがあります。
『不動産売却どうする？』の場合は、提携業者に一括して情報を流すのではなく、その案件が得意な業者だけを厳選して情報を流してくれるのが特徴です。
そのため、普通の一括査定サービスではスムーズに進みにくい案件でも、「断られる」「買い叩かれる」「時間がかかる」などのリスクを避けられます。
詳細・ご利用はこちらからどうぞ
公式サイト⇒
【不動産売却どうする？】
＼相談は何度でも無料／
よくある質問と答え
このページのまとめ
長々とご説明してきましたが、空き家を解体せず放置するメリットは固定資産税くらいで、その固定資産税も、放置のデメリットと比べたらわずかなものです。
3年を過ぎると特例が適用されなくなって税金が激増してしまうこともあり、早期に手放されるのをおすすめします。
ただ、普通の不動産屋や一括査定だと「断られる」「買い叩かれる」「時間がかかりすぎる」というリスクがあります。
そのため、空き家の扱いが得意な一括査定サービス『不動産売却どうする？』を利用するのがおすすめです。
詳細・ご利用はこちらからどうぞ
公式サイト⇒【不動産売却どうする？】
＼相談は何度でも無料／
